Impuestos para extranjeros en España
Cuando pensamos en adquirir una propiedad en otro país, una de las principales dudas que surgen está relacionada con las obligaciones fiscales. En este sentido, los impuestos para extranjeros en España pueden parecer complejos al principio, pero con la información adecuada y una buena orientación, todo se vuelve mucho más sencillo.
En esta guía, te explicaremos de forma clara y ordenada qué impuestos debes tener en cuenta si eres extranjero y estás interesado en comprar una vivienda en España, ya sea para uso personal, como segunda residencia o como inversión. En Olea Home, no solo te ayudamos a encontrar tu propiedad ideal, sino que también te acompañamos durante todo el proceso legal y fiscal para que tomes decisiones informadas.
¿Los extranjeros pagan impuestos en España al comprar una vivienda?
La respuesta corta es sí. Los extranjeros pagan impuestos en España si adquieren una propiedad en el país. Tanto residentes como no residentes deben hacer frente a una serie de tributos, aunque el tratamiento fiscal varía en función de su situación.
Es fundamental tener clara esta distinción:
Residente fiscal en España: si vives más de 183 días al año en territorio español o si el núcleo principal de tus intereses económicos está en el país.
No residente fiscal: si resides fuera de España, pero posees propiedades o intereses económicos aquí.
Ambas situaciones conllevan obligaciones fiscales, aunque con diferencias sustanciales que abordaremos en los próximos apartados.
Impuestos en España para extranjeros que compran una vivienda
Adquirir una propiedad implica una serie de costes e impuestos que debes conocer antes de firmar. Aquí te detallamos los principales impuestos en España para extranjeros compradores de vivienda.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA
Dependiendo del tipo de vivienda, pagarás uno de estos dos impuestos:
ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): si compras una vivienda de segunda mano, deberás pagar entre un 6% y un 10% del valor escriturado, dependiendo de la comunidad autónoma donde se ubique la propiedad.
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): si compras una vivienda nueva directamente al promotor, pagarás el 10% de IVA más un 1,5% de Actos Jurídicos Documentados (AJD), aunque este último también varía según la comunidad.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Es un impuesto anual que deben pagar todos los propietarios de viviendas en España. El importe varía en función del valor catastral del inmueble y del municipio, pero suele oscilar entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral.
Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
Si no resides en España y eres propietario de una vivienda, estás obligado a declarar el IRNR anualmente. Este impuesto grava los ingresos derivados del uso del inmueble (incluso si no lo alquilas).
Si la vivienda no se alquila, Hacienda considera que existe un ingreso "presunto", y aplica un tipo impositivo sobre un porcentaje del valor catastral.
Si la vivienda se alquila, deberás declarar los ingresos reales obtenidos. La retención fiscal es del 19% para residentes de la UE, Noruega e Islandia, y del 24% para el resto.
Impuestos para jubilados extranjeros en España
Muchos jubilados europeos eligen las villas en la Costa Blanca, la Costa del Sol o las Islas Baleares para retirarse, y es normal preguntarse cuáles son los impuestos para jubilados extranjeros en España.
Pensión extranjera: ¿tributa en España?
Dependerá del país de origen y del tipo de pensión:
Pensión pública (por empleo estatal): normalmente tributa solo en el país de origen.
Pensión privada o contributiva: si resides fiscalmente en España, tributa aquí como rendimiento del trabajo, bajo la legislación del IRPF.
Convenios de doble imposición
España ha firmado acuerdos con más de 90 países para evitar la doble imposición, lo cual significa que, en la mayoría de los casos, no pagarás dos veces por los mismos ingresos. Es fundamental contar con un buen asesor para interpretar correctamente el convenio aplicable a tu país.
Impuestos para extranjeros que venden su propiedad en España
Si decides vender la vivienda adquirida, también deberás hacer frente a ciertas obligaciones fiscales.
Plusvalía Municipal
Este impuesto grava el incremento de valor del terreno desde que se adquirió hasta que se vende. Lo cobra el ayuntamiento y se calcula en función de los años de tenencia y el valor catastral del suelo.
Ganancia patrimonial en IRNR
Si no eres residente fiscal, pagarás un 19% sobre la ganancia obtenida en la venta. El comprador deberá retener el 3% del precio de compraventa y depositarlo en Hacienda como pago a cuenta.
Impuestos y trámites adicionales a considerar
Además de los tributos principales, hay otros gastos relacionados con la compraventa que es importante tener presentes:
Honorarios notariales y registrales: varían según el precio de la propiedad.
Gastos de gestoría: si contratas una gestoría para tramitar todos los papeles, lo cual recomendamos.
Honorarios legales y fiscales: especialmente útiles si deseas que un abogado especializado te represente en todo el proceso.
¿Cuáles son las ventajas fiscales de comprar vivienda en España como extranjero?
Aunque pagar impuestos es inevitable, lo cierto es que invertir en propiedades en España siendo extranjero ofrece interesantes beneficios fiscales y patrimoniales.
Rentabilidad y revalorización
Las zonas más demandadas como la Costa Blanca ofrecen una excelente relación calidad-precio. Comprar ahora es asegurarse una inversión sólida, con gran potencial de revalorización a medio y largo plazo.
Oportunidades de alquiler
Si no planeas residir de forma permanente en tu nueva vivienda, puedes alquilarla de forma vacacional o de larga duración. Las rentas generadas, incluso con el pago del IRNR, suelen ofrecer una rentabilidad superior al 5% anual.
Estabilidad legal y fiscal
España es un país seguro, con normativa clara y protección jurídica para el inversor. Además, al formar parte de la Unión Europea, existen múltiples garantías para ciudadanos europeos que quieran invertir o vivir aquí.
En Olea Home estamos preparados para ayudarte. Ya sea que busques un apartamento frente al mar, una villa con piscina privada o una finca entre viñedos, te acompañamos de forma profesional y cercana para que tu inversión en la Costa Blanca sea todo un éxito.