Steuern für Ausländer in Spanien
Wenn wir darüber nachdenken, eine Immobilie in einem anderen Land zu erwerben, ist eine der häufigsten Fragen die nach den steuerlichen Verpflichtungen. In diesem Zusammenhang können die Steuern für Ausländer in Spanien anfangs kompliziert erscheinen, doch mit den richtigen Informationen und einer guten Beratung wird alles viel einfacher.
In diesem Leitfaden erklären wir dir klar und strukturiert, welche Steuern du als Ausländer beachten musst, wenn du in Spanien eine Immobilie kaufen möchtest – sei es zur Eigennutzung, als Zweitwohnsitz oder als Kapitalanlage. Bei Olea Home helfen wir dir nicht nur, deine ideale Immobilie zu finden, sondern begleiten dich auch durch den gesamten rechtlichen und steuerlichen Prozess, damit du fundierte Entscheidungen treffen kannst.
Müssen Ausländer in Spanien beim Immobilienkauf Steuern zahlen?
Die kurze Antwort lautet: Ja. Ausländer müssen in Spanien Steuern zahlen, wenn sie eine Immobilie erwerben. Sowohl Steuerinländer als auch Nicht-Residenten unterliegen bestimmten Abgaben, wobei sich die steuerliche Behandlung je nach Status unterscheidet.
Folgende Unterscheidung ist entscheidend:
Steuerlich ansässig in Spanien: wenn du mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien lebst oder dein wirtschaftlicher Lebensmittelpunkt dort liegt.
Nicht in Spanien ansässig: wenn du außerhalb Spaniens wohnst, aber Eigentum oder wirtschaftliche Interessen in Spanien hast.
Beide Fälle bringen steuerliche Verpflichtungen mit sich, die wir in den folgenden Abschnitten erläutern.
Steuern in Spanien für Ausländer beim Immobilienkauf
Der Kauf einer Immobilie bringt verschiedene Kosten und Steuern mit sich, die du vor Vertragsunterzeichnung kennen solltest. Hier erklären wir die wichtigsten Steuern, die beim Immobilienkauf in Spanien für Ausländer anfallen.
Grunderwerbssteuer (ITP) oder Mehrwertsteuer (IVA)
Je nach Art der Immobilie musst du eine der folgenden Steuern zahlen:
ITP (Grunderwerbssteuer): Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie zahlst du zwischen 6 % und 10 % des notariellen Kaufpreises, je nach Autonomer Gemeinschaft.
Mehrwertsteuer (IVA): Beim Kauf einer Neubauimmobilie direkt vom Bauträger beträgt die Steuer 10 % IVA plus 1,5 % Stempelsteuer (AJD), wobei diese je nach Region variiert.
Grundsteuer (IBI)
Diese jährliche Steuer muss von allen Immobilienbesitzern in Spanien gezahlt werden. Sie richtet sich nach dem Katasterwert und der Gemeinde und liegt in der Regel zwischen 0,4 % und 1,1 % des Katasterwerts.
Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR)
Wenn du nicht in Spanien ansässig bist, aber eine Immobilie besitzt, musst du jährlich eine Steuererklärung für die IRNR abgeben. Diese Steuer betrifft Einnahmen aus der Nutzung des Objekts – selbst wenn es nicht vermietet ist.
Wenn die Immobilie nicht vermietet wird, unterstellt das Finanzamt ein „fiktives“ Einkommen und erhebt Steuern auf einen Prozentsatz des Katasterwerts.
Bei Vermietung musst du die tatsächlichen Einnahmen angeben. Der Steuersatz beträgt 19 % für EU-Bürger, Norweger und Isländer, und 24 % für andere Länder.
Steuern für ausländische Rentner in Spanien
Viele europäische Rentner entscheiden sich für Villen an der Costa Blanca, an der Costa del Sol oder auf den Balearen als Ruhesitz – verständlich, dass man sich fragt, welche Steuern auf ausländische Rentner in Spanien zukommen.
Ausländische Rente: wird sie in Spanien besteuert?
Das hängt vom Herkunftsland und der Art der Rente ab:
Öffentliche Rente (staatliche Anstellung): wird meist nur im Herkunftsland versteuert.
Private oder beitragsbasierte Renten: Wenn du in Spanien steuerlich ansässig bist, wird sie als Arbeitseinkommen gemäß dem spanischen Einkommensteuergesetz (IRPF) versteuert.
Doppelbesteuerungsabkommen
Spanien hat mit über 90 Ländern Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen. Das bedeutet, dass du in den meisten Fällen nicht zweimal auf das gleiche Einkommen Steuern zahlst. Eine fachkundige Beratung ist entscheidend, um das geltende Abkommen korrekt anzuwenden.
Steuern für Ausländer beim Verkauf ihrer Immobilie in Spanien
Wenn du dich entscheidest, deine Immobilie zu verkaufen, musst du ebenfalls bestimmte steuerliche Verpflichtungen beachten.
Gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal)
Diese Steuer wird auf den Wertzuwachs des Grundstücks zwischen Kauf und Verkauf erhoben. Sie wird von der Stadtverwaltung eingezogen und richtet sich nach Besitzdauer und Katasterwert des Grundstücks.
Kapitalertragsteuer im Rahmen der IRNR
Wenn du kein Steuerinländer bist, zahlst du 19 % auf den erzielten Gewinn aus dem Verkauf. Der Käufer muss 3 % des Kaufpreises einbehalten und direkt an das Finanzamt abführen.
Weitere relevante Steuern und Gebühren
Zusätzlich zu den Hauptsteuern gibt es weitere Kosten, die beim Kauf oder Verkauf berücksichtigt werden sollten:
Notar- und Grundbuchgebühren: hängen vom Kaufpreis ab.
Verwaltungskosten: falls du eine Gestoría beauftragst, was wir empfehlen.
Rechts- und Steuerberatungskosten: besonders hilfreich, wenn du einen spezialisierten Anwalt zur Vertretung beauftragst.
Welche steuerlichen Vorteile bietet der Immobilienkauf in Spanien für Ausländer?
Auch wenn Steuern unvermeidbar sind, bietet der Immobilienkauf in Spanien als Ausländer interessante steuerliche und vermögensbezogene Vorteile.
Rendite und Wertsteigerung
Beliebte Regionen wie die Costa Blanca bieten ein hervorragendes Preis-Leistungs-Verhältnis. Wer jetzt kauft, sichert sich eine stabile Investition mit Potenzial zur mittelfristigen und langfristigen Wertsteigerung.
Mietmöglichkeiten
Wenn du nicht dauerhaft in deiner Immobilie wohnen möchtest, kannst du sie als Ferien- oder Langzeitmiete vermieten. Selbst mit IRNR-Steuer bleibt oft eine jährliche Rendite von über 5 %.
Rechtliche und steuerliche Stabilität
Spanien ist ein sicheres Land mit klaren Gesetzen und rechtlichem Schutz für Investoren. Als Teil der EU bietet es zudem zahlreiche Garantien für europäische Bürger, die hier investieren oder leben möchten.
Bei Olea Home stehen wir dir zur Seite. Egal ob du eine Wohnung am Meer, eine Villa mit privatem Pool oder ein Landgut inmitten von Weinbergen suchst – wir begleiten dich professionell und persönlich, damit deine Investition an der Costa Blanca ein voller Erfolg wird.